不動産売却

家を売る 不動産屋選び

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

満足できる取引ができるよう、住宅を売却する際は最近ネットで増えてきた売却一括査定サービスをしっかり活用しましょう。一括見積り可能なサイトはいくつもありますが、どこでも最初の入力だけで複数の不動産業者から見積りをとることが可能です。見積り依頼という面倒な作業を一本化し、確実でスピーディーな展開が期待できるでしょう。
上手にそういった一括見積りサイトを利用して、自分にぴったりの仲介業者を見つけましょう。

 

不動産などの資産を売って得た所得のことを、譲渡所得と呼びます。
自宅を売った代金というのも確実に譲渡所得ということになります。
所得税及び住民税の課税対象ではあるものの、他の所得とは別にして譲渡所得のみで計算します。

 

 

譲渡所得には様々な控除があり、それ以外にも所有した期間が5年を超えた物件だと長期譲渡所得の特例が受けられるので、税率を低く抑えることができます。

 

居宅の処分を考えているのでしたら、所有期間と税率について理解した上で売却すれば税金がかなり節約できます。近頃は積極的に申告する人が増えてきましたが、確定申告とは、一年間に生じた所得の金額に対して税額を算出し、申告する手続きです。源泉徴収により納税している給与所得者については、本来の税額との差を精算することができます。

 

給与以外にいわゆる譲渡所得、土地や家の売却利益なども同時に申告します。税率の優遇を受けられる5年超所有した物件でも、20%は税金として納めなければならないため、負担は覚悟しておきましょう。住宅を売却する際、権利証を紛失もしくは滅失している場合はどうなるのという質問は意外とよくあるものです。
権利証(あるいは登記済証)をなくしたら幾ら居住実績のある家でも売却することはできず、書類を再度発行してもらうこと事体、不可能です。

 

そのような状態で売却するには方法があります。

 

 

物件の登記簿上の所有者が司法書士と面談し、『本人確認情報』という書類を作ってもらうことで権利証なしでも売買可能になります。
司法書士報酬として数万以上かかるのが普通で、時間も手間もかかるため、権利書(登記済証)の取扱いには注意しましょう。

 

 

売手は高く、買手は安い価格を望むものですから、値段交渉はあって当然と覚悟しておきましょう。

 

買う側からすると安ければ安いほどありがたいのですし、高額な買物である不動産売買で交渉なしに決まる例はまずないと考えておいてください。売手の希望を押し通そうとして購入希望者を逃してしまっては、話になりません。

 

多少でも値引きされれば相手は嬉しいはずです。

 

タイミングを間違えないよう、売手として物件の市場価格を把握しておくのは欠かせないのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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不動産売却でウェブの一括査定サービスを使わないのはもったいないです。
なぜかと言うと、査定を一社にお願いするだけでは、どのくらいが相場なのかを知らずに安値で物件を売却してしまうことが考えられるためです。

 

そんな時に一括査定サービスを駆使して複数の業者の査定額を突き合わせて、ここのサービス内容が一番いいと思えた業者に接触してみるのがポイントです。家などの不動産を売りたい人は、その時に事前に用意しておくものに印鑑証明と実印があります。なぜかと言うと、所有権移転登記という手続きを法務局で行う時に必要なので、不動産を購入する側の人は両方ともいらないのです。

 

でも、ローンで支払うなら違います。

 

 

このケースだとローン会社に行く際、忘れずに印鑑証明と実印を持ってきてくださいと言われるはずです。それから、連帯保証人を必須とするなら必要なものとしてその方の印鑑証明と実印もあげられるでしょう。

 

利益が生じた不動産売却については、譲渡所得税を納付しなければならないかもしれません。
不動産の所有期間が5年を超える長期だった場合、譲渡所得税は15%の所得税と5%の住民税が課税されます。5年以下の所有期間だったのなら2倍の税率で納めます。

 

 

 

納付のタイミングは、所得税は売却の翌年2月16日から3月15日の間に一括納付し、一方、住民税は四半期ごとの納付に分かれています。

 

もしも、不動産物件が売れた時の価格が3000万円を超えなかったら、住民税と所得税の課税対象にならない特例がありますので、よく確認しておきましょう。

 

売却価格うちの3000万円が特別控除の適用になるため、課税対象にならないのです。

 

もし、住み替えなどで不動産物件を買い換えて、その際に、マイナスが出てしまったのなら、他の所得も含めた上で、損益通算を適用してもらえます。とはいえ、適用条件があり、売った物件を5年を超えて所有していたこと、それに、10年以上の住宅ローンを新しく契約したという二つです。

 

不動産を売却しようかと悩んでいると、築年数のことがどうしても気になるでしょう。

 

 

現に、売却価格が決定される上で築年数が鍵を握ります。戸建てのケースなら、築10年が経っていれば査定で建物につけられる価格は大体ゼロとなり、通常は土地の価格のみになるはずです。
マンションも大差はなく築年数が浅い方が受けがいいことに変わりはありませんので、戸建てと条件は同じで、ひとつの基準として築10年が挙げられます。

 

不動産物件を売却する場合、内覧というものが買うかどうかを決める判断材料になっていることは否めません。忘れがちですが、売手が大切にすべきなのは、買手だったらどこをみるだろうかと想定して室内外のチェックを徹底することです。
よほどの変わり者でない限り、買い手というのは、きちんとケアされていて状態の良い物件であることは間違いありません。
売りたい物件のセールスポイントを理解してもらうためにも、大掃除以上の掃除をして、この際、必要な物だけを残すとか、お金をかけずにできることはしておくのがオススメです。

 

 

 

不動産物件を売る時は、名前の通り売りにくいものです。様々な費用も売却に際して発生してきます。

 

例を挙げるとすれば、仲介業者に仲介手数料を払わなければなりませんし、司法書士が不動産登記の関連書類を作成することによる報酬、譲渡税、場合によっては住宅ローンの繰り上げ返済費用も必要でしょう。

 

 

 

仲介業者を選ぶ段階で、精一杯、仲介にかかる手数料を減らせればその分経費を切り詰められます。通常、不動産売却の場合にいつ部屋を空けるかは売り手の都合に合わせて決めることができます。
とは言え、住居人がいない状態で売り出した方が高く売れるでしょう。

 

 

 

入居者がいるままの内覧では、顧客から忌避されることにもつながるので、できれば早期に退去しておいた方がメリットが大きくなるはずです。一般的には、不動産物件の売買をする際の支払いは、分割して、手付金、中間金、最終金として払われるケースがよくみられます。

 

 

 

期間的なことでいうと、手付金の後、一ヶ月くらいしたら中間金を入金し、その後、三ヶ月ほどの間を開け、最終金の入金です。ただし、同じ金額が三回支払われるのではなく、ほとんどは一番最後の最終金まで支払われません。
手付金だけは現金で渡されることもあるかもしれませんが、普通は全部売り主が指定した銀行口座に入金する事例が多いです。

 

不動産を売りたいという時には、買手が境界確認書を求めてくることもあるでしょう。

 

そんな時には、その土地の権利者が立ち会って土地家屋調査士が「土地境界確定測量」を行って、土地の面積が確定したら、必要な書類が作れるでしょう。どうしてこれが必要なのかというと、境界線がしっかりとわからないような時、境界線がちゃんとわからないと価格も決められませんし、また、将来、接している土地の権利者と境界線のことで問題になるのを防ぐためです。仲介の不動産屋をうまく選んで不動産売却をしたいときに最重要なことと言えば、物件の売却に不動産屋の強みを活かせるかどうかです。マンションや一戸建てなど不動産屋によって得意分野が違うため、自分が所有している物件に適合する不動産屋を選ぶことが大事です。それと、例として全日本不動産協会のような団体への所属の有無も、信用できる業者なのかどうかの基準として見ることができます。複数の人が名義を有していて単独所有ではない不動産の場合、売り渡す際には、名義人である共有者全員が承認していることが条件として求められています。
共有不動産の売却にあたっては共有している名義者全員の署名と実印が求められるため、共有名義者全員が共同せずに販売者となることは許されません。

 

 

 

当該不動産を全部というのでなく持ち分だけというのなら売り渡すことも可能とされていますが、全ての共有名義者の合意を得ていることを前提として売り渡す手はずになっています。
焦ってやると逆効果になることがよくありますが、不動産売却においても高額取引となるだけに、念には念を入れて検討していくことが重要です。まず用心しなければならないことに、不動産会社が全て信用できるとは限らないという点が挙げられます。仲介契約に相反して積極的に売る姿勢を見せなかったり、本来よりも安く買おうと値切ってくるようなところもありますので、留意して業者を選びましょう。疑わしい点を少しでも見つけた時は、契約を結ぶのはやめておきましょう。遂に不動産売却の合意に至り、もう契約が成立したものの、売る気がなくなった、他の人に売りたいというように心境や事情が変わって売却を取り消したいときは、契約破棄もOKです。

 

けれども、引き換えに規定の額の違約金の支払いや、貰い受けた手付金を返すにしても倍返しですから、気をつけながら契約を進めるようにしてください。

 

かなりの時間が経っているのに、不動産物件が売却できないのなら、これからお話することを確かめてみましょう。

 

 

 

ありがちなのは、物件の掃除がいいかげんだったり、電球が切れていたりといったケースです。
物件の手入れが行われているかどうかを確かめます。さらに、仲介を頼んでいる業者が必要なだけの宣伝をしているかどうかも確かめておいてください。

 

 

この二つの確認が終わったら、売価が不適切ではないかを再確認します。

 

購入希望者が探し出せない時は、やや値段を下げることや割安にはなってしまいますが、買い取ってもらうことも考えた方がいいかもしれません。できるだけ早く不動産物件を売却して現金に換えたいという希望がある場合、最も確実な方法は、仲介ではなく買取で契約を結ぶというものです。いつ現れるかもわからない買い手を待たなくていいので、スピードでいったらこれよりも短時間で済む方法はないかもしれません。でも、もちろん、いいことばかりではなく、価格が通常の売買に比べたら安くつけられてしまうなどのデメリットが生じますから、多少損をしてもいいから、早くお金が手元にほしいと考える方にしか向かない方法かもしれません。無事に買手がみつけり、不動産物件を売る際には、名義変更を行うことになり、不動産物件の売手は、登記済権利証と印鑑証明書(取得後、3か月を過ぎていないもの)が用意するべきものです。

 

 

 

滞り無く決済が終わったら、即日、名義変更も取り扱い機関である法務局で手続きすることになるのです。この場合には、先ほどの書類の取得費の他にも、登録免許税、さらに、登記事項証明書代を支払わなくてはならないのです。

 

税額としては、固定資産税の1000分の4になるのが、登録免許税です。不動産売却では一般に知らないような内容も多いことから、専門家の知恵を借りるのが賢いやり方です。
場合によっては仲介に限らず不動産会社のコンサルティングも利用できることがあります。

 

 

専門家独自の視点で物件の価値を所有者に指摘してくれたり、極力高い値段で売るためのノウハウを手ほどきしてもらえるはずです。
コンサルティングは無料で行ってもらえることもあるので、考慮に入れてみてください。白紙解除は、融資利用の特約等が付いた不動産売却契約時に、条件が成立しなかった場合は契約に則った約定解除権が適用されることです。白紙解除の際はそれまでに買主から支払われた手付金を買主に対し全額返還することが必要です。
一般的には手付金の金額通りに返還することで足りるのですが、無利息での返還という旨が契約書に記されていなければ利息も付さなくてはいけない場合もあるため、細心の注意を払いましょう。

 

 

 

不動産物件の売却を行った場合、必ず確定申告が欠かせません。

 

実際、それまで所有していた物件を売って利益が得られたら、普段はしていなかったとしても、その年は確定申告をして、譲渡所得税を納めないと脱税になってしまうでしょう。

 

一方、売却によって損失が出た時にも少し手間でも確定申告しておくことで、支払う税金額が減る事例も少なくありません。売却益が出たにしろ、売却損が出たにしろ、不動談物件を売買した際は、確定申告をしておけば間違いありません。

 

 

 

自力で売るのではない限り、不動産物件売却にあたっては、仲介業者と媒介契約をすることになります。条件が異なる3種類の媒介契約のうち、一番制約が厳しいのが専属専任媒介契約になります。専属専任媒介契約を結んだ場合には、他の不動産業者の仲介は一切受けられません。業者と専属専任媒介契約を取り交わした後になって、知人の紹介などで購入を希望する人に巡りあっても、勝手に本人達だけで契約というわけにはいかず、契約した仲介業者を間に入れるのがこの契約のルールになるのです。

 

 

 

共同名義になっている不動産物件を売却したいときは、売却時に委任状を用意しなければなりません。

 

 

 

このような例では、代表者となって取り引きに参加する一名に、残りの人全員が代表者に取り引きを委ねる考えを明示した委任状を預けておかなくてはなりません。この委任状の効力は期限を持たないため、一旦受領すれば売買が成立する最後まで大丈夫です。
たとえ自分が所有している不動産物件であっても売り払う際には権利書の提出が、必須です。

 

 

書面によって土地登記済みであることを証明するのが権利書の持つ効力であり、正式な名称は登記済証です。

 

 

もしも、どこにいったかわからなくなったり、何が書いてあるかわからなくなっていても、新たに作ることはできません。といっても、土地家屋調査士や弁護士の先生、さらには、司法書士の先生なんかを代理人とすれば、本人確認情報提供によって対応することができます。

 

 

 

「一般媒介契約」は、不動産物件の売買の際に、いくつもの仲介業者に仲介を頼むことです。

 

一社の場合よりも、広く宣伝してもらえたり、一般媒介契約をした仲介業者は、他社よりも素早く買主をみつけて、売買契約に辿り着き、どうにか仲介手数料を得たいと売り込んでくれたりして、すぐに購入希望者がみつけられることもあるようです。

 

しかし、メリットばかりではなく、いくつもの業者と何回も連絡し合うことになりますから、一社と契約する方がいいと考える人も少なくありません。新居購入を機に住宅ローンを組むと、ローンの貸付は家が建築されてから始まることが一般的です。ですから、購入した注文住宅の建築が始まって終わるまでの間に工事の着工金などの費用が必要になれば、その他に調達しなければならないのです。
それまで住んでいた物件の売却金を使える場合はOKですが、売却成立前では間に合いません。
そこで、短期間のみの融資に対応してくれるのがつなぎ融資です。不動産を少しでも高い価格で売りたいという人は、とにかく様々な不動産業者に査定を頼んでください。
驚くほど業者間で査定額に開きが出ることもままあることです。あわせて、おすすめなのが専任媒介契約です。
宣伝に費やす予算が一般媒介では専任媒介より少ないため、それなりに時間をかけないと買い手が見付かりません。それだけでなく、専任媒介は定期的に依頼主に状況を報告することが義務づけられています。意外かもしれませんが、マイナンバーの提示を求められることが不動産物件の売買ではあります。

 

いつもというわけではなく、物件を売る人が個人で、買手が不動産業者などの会社(法人)である場合だけなので、レアケースといえるかもしれません。

 

もし、その場合だとしても、売り値が100万円以下のケースでは提示は必要としません。
マイナンバーの提示が必要な時には、買主が購入の際、税務署への提出を行う書類の記載必須事項であるため、売手がマイナンバーの提示をすることになるのです。

 

オープンハウスとなっている物件は、売り出し中に室内も含めて見てかまわないというのがモデルハウスと異なる点です。その時点で居住者が退去していない中古の不動産物件の場合は住人の持ち物がそのままになっていますが、その効果で暮らしたときの雰囲気が掴みやすいという面もあるでしょう。
加えて、家の付近も同時にぶらついてみれば、利用しやすそうな立地のお店のことなど生活する上での条件も事前にわかります。

 

 

 

不動産業者を選び間違うと、物件の売却に失敗してしまうでしょう。

 

 

良心的な仲介業者ばかりではなく、悪徳業者も多数存在するのです。

 

相場を無視した価格の査定を提示したり、物件を売ろうという意欲がなかったり、過剰に宣伝を行い、ありえない広告費を請求したりと被害の実例は想像もつかないほど多様化しているのです。

 

良心的な仲介業者を見つける方法としては、複数の仲介業者に査定依頼を行い、査定額、話した時の印象、説明などをよく吟味して選ぶようにしましょう。巨額の取り引きともなりうる不動産売却では、それなりの経費も当然かかります。

 

仲介を頼んだ不動産業者への仲介手数料も売却額に応じて高額になっていきますし、売主が利益を得たケースでは譲渡所得税を納めなければならないこともあるのです。
取引書類の作成費用や印紙代といったコストもかかります。

 

それから、自分が住んでいる物件の売却ならば、引っ越し費用も念頭に入れておく必要があります。